持ち家VS賃貸どっちがいい?マイホームのメリット・デメリット

節約術

蓄財をするうえでまず最初に考えておきたいのが「固定費の削減」です。

家計で負担が大きい固定費は大きく分けて6つあります。まずはそれを確認しましょう。

家計の6大固定費

  • 通信費
  • 光熱費
  • 保険
  • 税金

今回はこの中でも特に家計を圧迫する「家」についてお話していきたいと思います。

結論から言うと

NAOMARU
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家を購入する際、リセールバリューの高い物件を見つけるのは困難、固定費を節約したいなら賃貸が有利です。

「有利」と言いましたが、全員にオススメだと言っているわけではありません。

そもそも「リセールバリュー」とは何ぞやという方もいらっしゃると思います。

リセールバリューとは

リセールバリューとは簡単に言うと「次に売る時の値段」のことを言います。

今回は「持ち家」「賃貸」どちらのもメリット・デメリットがあり、なぜ「賃貸」の方が有利なのかをお伝えしていきます。

本書でわかる事
  • 「持ち家」のメリット・デメリット
  • 安く「賃貸」に住む方法

家を買う時はリセールバリューで考える

家を資産と思いこみ、購入する方もいらっしゃると思いますが。

多額のローンを組んで買う家はファイナンシャル的には「負債」に位置します。

購入した家を賃貸にして家賃収入を得たり、買った値段よりも高く売れるなどそこから「お金を生み出す」事がなければ「資産」にはなりません。

資産になるからと多額のローンをして購入しても、35年経ってローンを払い終えた物件はほとんど価値がゼロになっているのでかなりリスクのある投資と言っていいでしょう。

マイホームを購入する場合、必ず「リセールバリュー」を意識して購入することです。

リセールバリュー=いくらで売れるか?です。

リセールバリューが高いものであれば、ローンを組んだとしても実質負担額が少なくて済みます。

リセールバリューの考え方

Aの家Bの家
購入価格2000万円1200万円
売却価格(リセールバリュー)1800万円100万円
実質の負担額200万円1100万円

購入価格が安いのに実質負担額にすると高くなってしまった…という事になりかねません。

次にリセールバリューが高くなる条件安くなる条件をお伝えします。

リセールバリューが高い物件

  • 一等地(都心・駅近)
  • 人気エリア(住みたい街ランキング上位)
  • 住環境が良い
  • 人口増加地域…etc

リセールバリューが低い物件

  • 残念な立地(田舎・駅遠)
  • 不人気エリア
  • 住環境が悪い
  • 人口減少地域…etc

そのためリセールバリューの高い物件は人気があり、すぐに売られてしまいます。

特にこのような物件は不動産投資家の上級者や資産家が情報網を持っているので、先に買われてしまい一般の消費者には殆ど届きません。

またマイホームには”持つことのリスク”も抱えています。

マイホームのリスク

マイホームの”持つリスク”とは以下の通りです。

マイホームを持つリスク

  • 金利が急上昇してローンが払えなくなるリスク
  • 病気やリストラなどで収入が減るリスク
  • 転勤やご近所トラブルで住めなくなるリスク
  • 津波、地震など災害で住めなくなるリスク
  • 離婚や死別、転勤など家族構成が変わるリスク
  • 周囲の住環境が変わるリスク

つまり最長35年のローンを組むと長期の間に様々なリスクが存在してくるということです。

しかし、ここまでデメリットを羅列してきましたがマイホームにももちろんメリットはあります。

マイホームのメリット

マイホームのメリットはまさに「マイホームを持つことが夢」であったり。

それを購入することで精神的安定をもたらすことです。

いままで夢であったマイホームが買えるという事はとても幸せや満足感を得るかもしれません。

また多額のローンで生活や一定の生活費が長期間拘束されるのが問題なのであって。

現金で一括で払ってしまえれば問題ありません。

特にリセールバリューの高い物件を手にできるのであれば。

  • 売ってよし(売却益がある)
  • 持ってよし(住環境がいい)
  • 貸してよし(ローン返済額や家修繕費以上の家賃収入を得る)

なのでマイホームを全否定するつもりはありませんが、前述したリスクがある事は必ず頭に置いておきましょう。

そしてそこまでマイホームを必要としないのであれば賃貸で安く住む方法もご紹介します。

賃貸で安く住む方法

まず賃貸のメリットですが、

賃貸のメリット

  • 家族構成の変化に対応できる
  • 転勤になっても対応できる
  • 経済状況に応じて家のグレードを変えることが出来る
  • 住環境が悪化した時に引っ越ししやすい
  • 「家賃のみ」で住める。
  • 持ち家でかかる「ローン」や「固定資産税」が掛からない
  • メンテナンスの必要がない

やはり賃貸は身軽なので、ライフステージによって住環境を変化させやすいというのが一番のメリットです。

その代わり、家賃は少し割高になりますし、管理費駐車場代など別途かかってくるものもあります。

また賃貸契約をする際も注意が必要です。

不動産屋によっては賃貸契約時にかなりぼったくって料金を請求する場合があるので必ず相見積もりを取る事をお勧めしてます。

相見積もりを取れば値段交渉がしやすいです。

賃貸契約時のぼったくりポイント

火災保険(高い保険料の保険会社に加入させられ紹介料を取る)

保証会社加入料金(金額を上乗せして差額を着服)

害虫駆除・室内消毒(相場より高い料金・お金だけ請求して何もしない)

仲介手数料(法令では原則0.5ヶ月分。入居者に無許可で家主負担分を上乗せ)

鍵交換・ハウスクリーニング(相場より高い料金・退去時にも請求して二重取り)

礼金(大家が請求していないのに業者が勝手に請求)

不動産業者の中ではこのような事がまかり通っているので注意してください。必ず複数の不動産業者と相見積もりを取り、交渉しましょう。

≪交渉のポイント≫

・礼金

業者が上乗せしている場合があるので、必ず相見積もりを取りましょう。

仲介手数料

法令で原則家賃の0.5カ月分と決まっているので1ヶ月分など要求してきたらきっぱりと断りましょう。

・家賃&公益費

家賃交渉はもともと少し高めに設定されているので近隣住宅の賃料や相見積もり時の賃料を参考に「この値段なら契約する」という交渉をしましょう。

・保証会社加入料

上乗せされているされている場合があるので注意。家賃の50%が相場。100%ならぼったくりの可能性あり。保証会社のパンフレットで金額確認してみるのもいいです。

・火災保険

仲介業者が紹介してくる保険会社は料金が高く、仲介業者がマージンを取っている事があるので「火災保険は自分で選んだ保険に入りたい」と伝えましょう。

・害虫駆除・室内消毒

費用だけ取って作業しなかったり、消毒スプレーを散布するだけという場合もあるので、どんな事をするのかを聞いて不要であるならば断わりましょう。

家賃相場を確認すれば家賃交渉も可能⁉

そもそも今住んでいる部屋も年月が経てば当然建物も古くなるので建物の価値は下がっていきます。

5年前契約した時の家賃と、今の契約する際の家賃の金額が下がっている事はザラにおきます。

なので契約更新の際など自分の家の家賃相場を調べて

「家賃を現在の相場の○○万円に下げてください」と大家さんに交渉は可能です。

大家さんからすると「退去されるくらいなら家賃を下げてでもいてもらいたい」というのが本音です。

結局退去されてしまっては、その相場価格かそれ以下で募集しなければならなくなるし、修繕費や新規募集で数か月空き家になってしまいます。

とくに大家さんとしては空室リスクが一番怖いので、相場価格での交渉は積極的に行いましょう。

結局マイホームより賃貸の方がいい?

以上、マイホームと賃貸の特徴をお伝えしてきました。

こう聞いてるとなんだかマイホームじゃない方がいいのかな。

と思う方もいると思いますので、家についての考え方を一つお伝えしておきます。

それは「数字と感情は分けて考える」という事です。

「マイホームに住みたい」

「家族のためにマイホームが欲しい」

という感情は置いておいて金銭面だけを考えないと適切な判断が出来ません。

なので以下の段階で考えると整理できると思います。

買おうとしているマイホームがリセールバリューが高いor安い

髙い⇒「資産」になるのでローンを組んでも買う価値あり

安い⇒数千万の「負債」を背負ってもマイホームが欲しいor要らない

欲しい⇒心を豊かにする贅沢だと割り切って買うならあり

要らない⇒無理せず堅実に「賃貸」にすむ

マイホームはとても高い「固定費」の一つであることは間違いありません。

もし資産が拡大していけば「資産収入」でローンが払える金額が出来るかもしれません。

そしたらそこでまたマイホームを検討してもいいかもしれません。

まずは自分が資産形成におけるどの段階かを認識してそれでも欲しいのか、それとも今は買う時期ではないと判断するのかを見極めましょう。

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Written by NAOMARU

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参考書籍

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